現(xiàn)如今，“物業(yè)費(fèi)”三個字往往能撥動人們敏感的神經(jīng)。一方面，物業(yè)費(fèi)是每家每戶的固定支出，自然在居民心中有較重分量。另一方面，物業(yè)費(fèi)的定價和收繳機(jī)制都難言合理，帶來了不少矛盾和問題。更重要的是，長期限價的物業(yè)費(fèi)讓不少物業(yè)公司很受傷，甚出現(xiàn)老舊小區(qū)頻遭“拋盤”的現(xiàn)象。矛盾怎么解？物業(yè)費(fèi)定價機(jī)制，怎樣才算合理？

發(fā)揮市場這只“無形的手”的作用

從百姓和居民的角度看，任何商品或服務(wù)的價格自然是越低越好。然而近四十年市場經(jīng)濟(jì)的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，由供需關(guān)系決定的市場價格純粹、也合理。任何非市場因素對價格的干預(yù)，有時常常適得其反。正因如此，2013年《中共關(guān)于全面深化改革的決定》中正式提出“讓市場發(fā)揮決定性作用，更好發(fā)揮政府作用”。2014年，國家發(fā)改委下發(fā)通知，放開非保障性住房的定價權(quán)，讓市場充分發(fā)揮價格調(diào)節(jié)作用。顯然，這是一個沿著正確的方向做出的極其正確的決定。

從本質(zhì)而言，物業(yè)管理服務(wù)和其它市場經(jīng)濟(jì)中的商品或服務(wù)沒有任何區(qū)別，價格都應(yīng)當(dāng)由市場或買賣雙方來決定。一方面，物業(yè)管理服務(wù)不屬于軍工、石油、鐵路等關(guān)涉國計民生的重大國民經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，定價權(quán)交由市場不存在影響國家安全和戰(zhàn)略利益的重大問題。另一方面，物業(yè)管理也并非醫(yī)療、教育、公共交通等關(guān)涉民生底線的公益性行業(yè)，不需要用平抑物業(yè)費(fèi)的手段來為民生兜底。換句話說，在提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)和收取物業(yè)管理費(fèi)用上，市場這只“無形的手”顯然能夠更好地發(fā)揮效能。

小區(qū)房產(chǎn)減值，傷害的終究是業(yè)主

然而很遺憾，國家發(fā)改委雖然放開了物業(yè)費(fèi)的定價權(quán)，但物業(yè)費(fèi)卻在事實(shí)中很難由業(yè)主和物業(yè)公司說了算。新小區(qū)建成，前期物業(yè)費(fèi)依然要遵循政府指導(dǎo)價。而依照規(guī)定，要等小區(qū)產(chǎn)生業(yè)主委員會并與物業(yè)公司協(xié)商后，物業(yè)費(fèi)才能合理合法地調(diào)整。眾所周知，在當(dāng)下的中國，業(yè)主委員會在不少小區(qū)是極其“難產(chǎn)”的機(jī)構(gòu)。一項全國范圍的統(tǒng)計顯示，小區(qū)建立了業(yè)委會的只占不到50%，運(yùn)行較好的只有15%。在此情況下，物業(yè)費(fèi)按住不動成為常態(tài)。十幾年未調(diào)整的政府指導(dǎo)價，成為了許多物業(yè)公司的夢魘。

這其中，尤以老舊小區(qū)為甚。許多老舊小區(qū)脫胎于過去單位的福利房，物業(yè)費(fèi)在過去只是一項象征性費(fèi)用，單位要么直接替員工繳納，要么給予大量補(bǔ)貼。時今日，房地產(chǎn)市場化改革多年，許多小區(qū)依然沿襲過去的思維，希望物業(yè)費(fèi)越低越好，這并不現(xiàn)實(shí)。

一方面，過去這些年物價普漲，許多物業(yè)公司面臨人、材、物等成本的壓力。在物業(yè)價格未做調(diào)整的情況下，物業(yè)管理公司有時只能拆東墻補(bǔ)西墻，久而久之影響了物業(yè)服務(wù)的效率和水平，引發(fā)物業(yè)和業(yè)主的矛盾。另一方面，物業(yè)費(fèi)市場化程度不足也導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)人員積極性受抑制，服務(wù)質(zhì)量和水平裹步不前，終造成小區(qū)房產(chǎn)減值，傷害的終究是業(yè)主。

房地產(chǎn)市場化，作為改革開放進(jìn)程中一項重大變革，影響深遠(yuǎn)。物業(yè)服務(wù)作為不動產(chǎn)的附屬品，其定價機(jī)制也應(yīng)進(jìn)一步市場化。改革開放幾十年的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，那些對價格放開的顧慮大多是杞人憂天。顯然，舊有的物業(yè)定價機(jī)制已經(jīng)不適應(yīng)當(dāng)前的市場需求和形勢，改革已勢在必行。終有，物業(yè)費(fèi)會走入合理、良性的定價軌道。到那時，物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量將決定價格，性價比成為為數(shù)不過衡量的標(biāo)準(zhǔn)，除此之外別無它物。物業(yè)費(fèi)也將終進(jìn)入一個讓市場發(fā)揮決定性作用的時代！